x

อุบัติเหตุทางเรือครั้งใหญ่ช่วงเดือนกรกฎาคมทำให้เรื่องราวของนักท่องเที่ยวจากแดนมังกรตกเป็นเป้าสายตามากขึ้น ทั้งจากทัวร์ศูนย์เหรียญ และพฤติกรรมนักท่องเที่ยว ทางการไทยพยายามปราบปรามทัวร์ศูนย์เหรียญอย่างต่อเนื่อง แต่สิ่งที่น่าสนใจไม่แพ้กันคือกระแสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของชาวจีนตลอดหลายปีที่ผ่านมา 
 
นับตั้งแต่ปี 2559 สถิตินักท่องเที่ยวชาวจีนเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัย์ในไทยได้รับความสนใจเพิ่มมากขึ้น ตัวเลขสถิติเมื่อปี 2559 พบว่า รายชื่อประเทศที่ชาวจีนนิยมซื้ออสังหาริมทรัพย์มีชื่อประเทศไทยติดอันดับ 3 เลยทีเดียว สัดส่วนการซื้อเพื่อลงทุนมากถึงร้อยละ 51.5
 
ในช่วงที่ทัวร์ศูนย์เหรียญถูกปราบปราม ชาวจีนที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยก็ยังมีให้เห็นอย่างต่อเนื่อง ถ้าอ้างอิงตัวเลขนักท่องเที่ยวเมื่อปี 2560 นักท่องเที่ยวทั้งหมด 35 ล้านคน เป็นนักท่องเที่ยวจากจีนประมาณ 9.8 ล้านคน คิดเป็นสัดส่วน 30% ตัวเลขนี้นักท่องเที่ยวจีนที่สัดส่วน 30% จากนักท่องเที่ยวทั้งหมดในไทยคงระดับนี้มาตั้งแต่ปี 2558 
 
คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เล่าเบื้องหลังหนึ่งในปัจจัยจากจุดเร่ิมต้นของปรากฏการณ์นี้ว่า ปี 2558 เป็นปีที่บริษัท แสนสิริ นำโครงการเดอะไลน์ จตุจักร ไปทำการตลาดที่ฮ่องกง ถือเป็นกลุ่มที่เริ่มบุกเบิกตลาดเป็นอันดับต้นๆ 
 
“การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติในไทยมีมานานแล้ว แต่ส่วนใหญ่เป็นตลาดกลุ่มบน กลุ่มหรูหรา จนปี 2558 ที่นักท่องเที่ยวเริ่มเข้ามามากขึ้น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทำยอดขายในกลุ่มที่มีราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทไม่ได้แล้ว สินค้าเหลือเยอะ จึงต้องหาช่องทางจัดจำหน่ายใหม่ และเป็นช่วงเดียวกับที่มีการประชาสัมพันธ์การท่องเที่ยว ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่นก็เริ่มทยอยทำตาม ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมตลอด 3 ปีที่ผ่านมา” 
 
สำหรับปี 2561 คุณอลิวัสสา เปิดเผยข้อมูลว่า ควอเตอร์แรกของปีมีนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันเมื่อปี 2560 สำหรับสัดส่วนชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ชาวจีนถือเป็นกลุ่มผู้ซื้ออันดับแรก ซีบีอาร์อี นำเสนออสังหาริมทรัพย์ตลาด Hi-end พบว่า ชาวต่างชาติที่เป็นผู้ซื้ออันดับแรกคือชาวจีนที่ 28% รองลงมาคือฮ่องกง 14% สิงคโปร์ที่ 8% 
 
“สำหรับกลุ่มซีบีอาร์อี แม้ไม่สามารถบอกสัดส่วนนักท่องเที่ยวจีนกลุ่มที่มาเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรงได้ แต่เชื่อว่าเมื่อมีนักท่องเที่ยวมาเที่ยว และคุ้นเคยกับทำเล ส่วนใหญ่อยากซื้อเก็บเอาไว้ เหมือนเขารู้จักและชอบ จะเป็นผลที่ตามมามากกว่า แต่ยอดขายปีที่ผ่านมา โปรเจกต์ซึ่งไปทำการตลาดที่ฮ่องกงในฐานะอีกหนึ่งฐานของชาวจีนด้วย และตัวเลขที่อ้างอิงจากบริษัทอื่น มากกว่า 160 โปรเจกต์ที่ทำยอดขายจากต่างชาติได้แล้วมากกว่า 4-5 พันล้านบาท 
 
แม้ไม่มีตัวเลขยอดรวมทุกโครงการ แต่ถ้าดูจากยอดโดยรวม ครึ่งปีแรกมีโปรเจกต์รวมแล้วมากถึง 160 โครงการ (เก็บข้อมูลจากจำนวนโฆษณาที่ไปทำการตลาดในต่างประเทศ) ขณะที่ปี 2560 ทั้งปีมีตัวเลขโครงการที่ 85 โครงการ ซึ่งถือว่าเยอะมาก” 
 
ระหว่างที่มีกระแสข่าวนักท่องเที่ยวชาวจีน กระแสข่าวเรื่องทัวร์นักท่องเที่ยวจีนที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะแพร่สะพัดในวงการ อย่างไรก็ตาม ยังไม่มีบริษัทที่ให้สถิติทัวร์จีนที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบชัดเจนได้ ข้อมูลในเบื้องต้นพบว่า คนจีนพาชาวจีนด้วยกันเองมาซื้อ มีนายหน้าที่พาคนจีนเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ของบริษัทซีบีอาร์อีด้วย 
 
“มูลค่าที่นักท่องเที่ยวซื้อส่วนใหญ่ซื้อระดับไม่เกิน 5 ล้านบาท แต่ไม่ได้หมายความว่ามูลค่าอื่นขายไม่ได้ ต่ำกว่า 5 ล้านบาทขายเร็วมาก เพราะราคาในไทยเทียบกับย่านอื่นในเอเชียแล้วถูกกว่า ผลิตภัณฑ์ดูดี บรรยากาศแวดล้อมอย่างอาหาร สภาพอากาศ สิ่งอำนวยความสะดวกอยู่ในระดับน่าพอใจ ยิ่งมูลค่าที่ไม่แพงมากทำให้รู้สึกว่าน่าซื้อ 
 
อีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ดึงดูดคือ ค่าใช้จ่ายในการซื้อต่ำ อย่างสิงคโปร์มีค่าใช้จ่าย Stamp Duty (อากรแสตมป์) สูงที่ 18% ของไทยไม่มี การซื้อก็เหมือนคนไทยซื้อทั่วไป ข้อได้เปรียบอีกอย่างคือการซื้อขายแบบ Free Hold มีโควตาในโครงการที่ 49% ซึ่งชอบมากกว่าเป็น Lease ระยะยาว ประกอบกับความสะดวกสบายในโครงสร้างพื้นฐานเมื่อเทียบกับประเทศใกล้เคียง ประเทศที่เจริญกว่าไทยก็แพงเกิน” 
 
อย่างไรก็ตาม ข้อเสียเปรียบของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติคือระบบซื้อที่ต้องโอนเป็นเงินตราต่างประเทศเข้ามาเท่านั้น ทำให้ต้องซื้อเงินสด ชาวต่างชาติจึงสนใจอสังหาริมทรัพย์ในมูลค่าระดับต่ำกว่า 5 ล้านบาทซึ่งเป็นระดับราคาที่พอรับไหว 
 
บริษัทซีบีอาร์อีเผยว่า กลุ่มตัวอย่างกว่า 500 ยูนิต ชาวต่างชาตินิยมซื้อลงทุน/ปล่อยเช่าเป็นอันดับต้นๆ ตามมาด้วยเหตุผลซื้อเพื่อพักอาศัยเป็นบ้านที่ 2 ประมาณ 25-30% 
 
เมื่อพิจารณาประกอบกับกระแสทัวร์ศูนย์เหรียญที่เป็นการลงทุนของชาวจีน กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในไทยยอมรับว่า กระแสการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวจีนแสดงให้เห็นถึงความเสี่ยงในการเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยเช่นกัน
 
“เวลาดูเรื่องพวกนี้จะเห็นว่าปะปนกัน มีทั้งที่มาแบบอยากได้จริงๆ และมีทั้งมาแบบเก็งกำไรระยะสั้น การซื้อขายทุกวันนี้มีคนมาเหมายูนิต 40-50 ยูนิต และเอาไปปล่อยเอง ตรงนี้ก็ต้องติดตามไปเรื่อยๆ ความเสี่ยงอยู่ที่มาได้ง่าย แต่เมื่อเศรษฐกิจไม่ดี หรือมีเหตุการณ์การเมือง ก็อาจทำให้การซื้อขายชะลอตัว ของจะเหลือเยอะ 
 
แต่ความเสี่ยงป้องกันได้ ถ้าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ขายให้ต่างชาติเกินอัตราที่กำหนด เก็บเงินดาวน์สูงๆ ถ้าลูกค้าไม่เอาก็ยึดเงินดาวน์ได้โดยไม่ต้องขายต่อในราคาแพงมาก ถ้าทุกคนระมัดระวัง ธนาคารระวังในการปล่อยกู้ก็ลดความเสี่ยงได้มาก” 
 
ถ้าพิจารณาจากสัดส่วนชาวจีนซึ่งเป็นกลุ่มขาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยสูงเป็นอันดับต้นๆ กระแสนักท่องเที่ยวจีนชะลอตัวจากกระแสต่อต้านการท่องเที่ยวไทยย่อมส่งผลเชิงลบกับการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้น แต่ถ้ามองในภาพรวมแล้ว เชื่อว่า วงการอสังหาริมทรัพย์ไม่น่าจะกระทบกระเทือนมากนัก
 
คุณอลิวัสสา ระบุว่า ชาวจีนที่ออกมาท่องเที่ยวมีจำนวนมหาศาล และยังกระจายตัวไปยังประเทศข้างเคียงด้วย อย่างไรก็ตาม อาจต้องเฝ้าสังเกตผลกระทบระยะยาวหลังผ่าน 6 เดือนที่ไปแล้วเพื่อสำรวจผลลัพธ์อย่างเป็นรูปธรรมมากขึ้น 
 
นอกเหนือจากเรื่องน่ากังวลจากกระแสขาขึ้นและสถานการณ์ดราม่าเรื่องทัวร์ศูนย์เหรียญแล้ว ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มองว่า ในระยะยาวกระแสอาจชะลอตัว เมื่อดูตัวอย่างจากต่างประเทศ ชาวจีนเคยนิยมเข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียมากเป็นพิเศษ จนช่วงหนึ่งรัฐบาลออสซี่ต้องควบคุมด้วยนโยบาย Cool Down ด้วยการออกภาษีอากรสแตมป์เข้ามา  
 
“แม้อาจยังไม่เห็นผลกระทบอย่างเป็นรูปธรรม แต่สิ่งที่ต้องเฝ้าระวังคือ เมื่อคนจีนซื้อเยอะ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์คิดว่าทำขายคนจีนได้ เมื่อลงทุนซื้อที่ดินที่ราคาปรับขึ้นไปแล้วระดับหนึ่ง ราคาขายก็จะปรับตัวตามขึ้นไปอีก โครงสร้างพื้นฐานที่ถูกต้องจริงๆ คือมองว่าคนไทยมีกำลังซื้อจริงเท่าไหร่บ้าง การอ้างอิงกำลังซื้อจากต่างชาติแล้วเอาราคาที่ต่างชาติจ่ายได้มาเป็นฐาน เมื่อต่างชาติชะลอตัว คนไทยซื้อไม่ไหว จะเกิดปัญหาขึ้นแน่นอน
 
และจากที่สำรวจมาก คนจีนนิยมซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่ามากที่สุด เมื่อปล่อยเช่าไม่ได้ ยูนิตว่าง เขาจะไม่ซื้อแล้ว ก็ต้องมาดูว่าตลาดเช่า ใครจะเป็นคนเช่า เช่าที่เท่าไหร่ หรืออาจเป็นคนไทยมาเช่าที่คนจีนซื้อด้วยหรือเปล่า แต่คิดว่าถ้าทุกฝ่ายรู้ที่มาที่ไป และเหตุผลเชิงโครงสร้างอย่างแท้จริงจะสามารถลดความเสี่ยงได้” คุณอลิวัสสา กล่าว